Article du Bulletin N° 47 

Qu’est-ce qu’un Plan Local d’Habitat ?

Le PLH est un document de programmation à 5 ans qui détaille objectifs et orientations, actions et moyens pour répondre aux besoins en logements d’une commune ou d’un groupement de communes et assurer entre les territoires une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements.

L’article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), votée le 13 décembre 2000, renforce la dimension opérationnelle des PLH, en stipulant que ceux-ci doivent contenir, pour chaque commune, des objectifs quantifiés de logements locatifs conventionnés (neufs ou existants réhabilités, au sens qu’en donne la loi, qui va au-delà du seul logement locatif social) et un plan de revalorisation de l’habitat locatif social existant.

L’un des objectif du PLH intercommunal est alors de répartir et de phaser dans le temps l’effort de production de logements locatifs conventionnés en fonction des contraintes des différentes communes (disponibilité foncière…). Ainsi le rôle des structures intercommunales telles que la Communauté de communes de l’île de Noirmoutier s’en trouve renforcé.

L’étape du diagnostic :

Dans notre île, un des intérêts de ce document de programmation a été l’établissement préalable d’un diagnostic. Ainsi ont été mis en évidence le contexte démographique, la nature du parc de logements, le marché de l’habitat et les populations spécifiques.

Le contexte démographique :

Depuis 30 ans la croissance démographique est continue dans l’île, la population est passée de 8 094 habitants en 1975 à 9 900 en 2005. Noirmoutier-en-l’île en est le pôle démographique et urbain avec plus de la moitié des habitants. C’est surtout l’apport de résidents de l’extérieur qui est à la base de cet accroissement : le solde des habitants venant de l’extérieur est de 607 alors que le solde naturel (naissance-décès) est de – 185.

Les nouveaux retraités composent en grande partie les arrivées de l’extérieur, ce qui entraîne un vieillissement de la population : moins de 20% des habitants ont moins de 20 ans.

La taille moyenne des ménages et le taux d’occupation des résidences principales se réduit de façon continue, c’est la conséquence du vieillissement de la population mais aussi de l’accroissement du taux de séparation des ménages.

En lien avec une activité orientée vers les activités primaires (pêche, agriculture, saliculture, …), secondaires (BTP) et saisonnières, les niveaux de revenus déclarés des noirmoutrins apparaissent comme très modestes. En fait la moitié des foyers n’est pas imposé sur le revenu.

Au regard des niveaux de loyer donnant droit au locatif social, l’essentiel de la population aurait droit au logement social. Par contre, parmi les autres, on note une proportion relativement importante de personnes à revenus très élevés.

Le parc de logements :

Le parc de logements comporte près des 2/3 de résidences secondaires. La progression des résidences secondaires reste soutenue. La construction de résidences secondaires neuves marque un peu le pas mais le marché se porte sur le parc existant.

Le taux de logements vacants est extrêmement faible, il y a très peu logements anciens à réhabiliter.

Le marché de l’habitat :

Le statut dominant est celui de propriétaire, en Vendée plus que dans le reste de la France et dans l’île de Noirmoutier plus qu’en Vendée.

De ce fait la consommation foncière est importante (taille moyenne par logement 543 m2).

En matière de coût, la hausse des prix se généralise. Les prix varient selon les communes : à Barbâtre, au moment de l’enquête, on payait en moyenne 211€ le m2 une propriété de 728 m2, alors qu’à Noirmoutier, la taille moyenne de la propriété vendue était de 581 m2 à 384 € le m2.

Le marché immobilier est animé, les acheteurs sont principalement de l’extérieur, notamment de l’Île de France. Les prix des transactions sont tirés vers le haut et en fort décalage avec les revenus déclarés des insulaires. Selon les professionnels, de nombreux biens passent ainsi du statut de résidence principale à celui de résidence secondaire. Jusqu’à présent les professionnels n’ont pas vu de limite financière à l’acquisition : tout bien à vendre trouve preneur.

Compte tenu des prix du marché la capacité d’accession à la propriété est très faible pour les ménages de l’île. Mais, pour l’essentiel, les habitants de l’île sont déjà propriétaires ; en revanche, ceux qui ne le sont pas, logés en locatif ou chez leurs parents, auront de très grandes difficultés pour le devenir au niveau des prix du marché libre.

PRIX DE VENTE MOYEN DES LOGEMENTS

décembre 2005

Taille du logement

Appartements

Maisons

.*

PRIX MOYENS EN VENDEE

maisons anciennes du 01 04 2004 au 31 03 2005

Prix moyen

Nombre de pièces

Prix par pièce

*La généralisation de la hausse du foncier rend de plus en plus difficile et onéreuse les politiques foncières des communes dont les budgets ne permettent pas d’être des acteurs du marché.

Le locatif privé, avec 19 % du parc procure une offre complémentaire mais les loyers pratiqués sont assez élevés : maison T3 entre 450 et 530 €/mois, pavillon T4 600 €, maison T4-5 650 €, appartement T2 300 à 380 €.

Le nombre de demandeurs vers parc locatif social ne cesse de croître mais ce parc est tout à fait insuffisant.

Les populations spécifiques :

Les personnes âgées : au recensement de 1999 l’île de Noirmoutier présentait un profil particulièrement âgé. L’indice de jeunesse (rapport du nombre des personnes de moins de 20 ans au nombre de celles de plus de 60 ans) est de 0,62 ; pour le département il est de 0,96, pour la France de 1,16 !

Ceci tient à la fonction lieu de retraite de l’île. La question qui risque de se poser avec acuité est celle des besoins spécifiques des personnes âgées en hébergement ou services de maintien à domicile.

Les saisonniers : avec une économie basée sur les activités primaires et le tourisme, la présence des saisonniers constitue un réel problème en matière d’habitat. Les possibilités d’accueil sont très maigres voir inexistantes. Pour le moment, l’accueil dans la famille et les campings sont les principales solutions.

C’est à partir de ce diagnostic qu’une politique en matière d’habitat a été déterminée. Nous vous présenterons les options adoptées dans un prochain numéro de votre bulletin d’info.